주택연금
주택연금이란?
- 주택 소유자가 집을 담보로 제공하고, 내 집에 계속 살면서 평생 동안 매월 연금을 받으실 수 있도록 국가가 보증하는 제도입니다. 부부 중 한 명이라도 만 55세 이상이고, 공시가격 9억원 이하의 주택 또는 주거 용도의 오피스텔을 소유하신 분이라면 누구나 이용할 수 있습니다. 다주택자인 경우에도 부부 소유주택의 공시지가를 합산한 가격이 9억원 이하이면 신청할 수 있습니다.
가입요건
- 부부 중 1명이 만55세 이상이고 부부합산 공시가격 9억원 이하 주택을 소유하신 분
초기보증료
- 주택가격의 1.5%(대출상환방식의 경우 1.0%)를 최초 연금지급일에 납부
보증기한
- 연금지급기한(본인 및 배우자가 돌아가실 때까지)
이런 분들께 추천합니다!
- 가입연령 등 : 부부 중 1명이 만55세 이상, 부부 중 1명이 대한민국 국민
- 주택보유수 : 부부기준 공시가격 등이 9억원 이하 주택소유자(다주택자라도 합산 가격이 9억이하면 가입 가능, 공시가격 등이 9억원 초과 2주택자는 3년이내 1주택 처분 시 가입 가능)
- 대상주택 : 주택법 제2조제1호에 따른 주택, 지방자치단체에 신고된 노인복지주택 및 주거목적 오피스텔
- 거주요건 : 주택연금 가입주택을 가입자 또는 배우자가 실제로 거주지(주민등록전입)로 이용하고 있어야 함
- 채무관계자 자격 : 채무관계자(가입자 및 배우자)는 의사능력 및 행위능력이 있어야 가입 가능(치매 등의 사유로 의사능력 또는 행위능력이 없거나 부족한 경우, 성년후견제도를 활용하여 가입 가능)
연금지급액은 어떻게 결정되나요?
- 주택 가격 : 주택연금 월지급금을 정할 때 기준이 되는 주택가격은 공사에서 인정하는 시세를 적용합니다. 아파트의 경우에는 한국부동산원 시세, KB 국민은행 시세를 순차적으로 적용하고 아파트 이외에 인터넷 시세가 없는 주택과 오피스텔은 감정기관의 감정평가를 통한 시세가 적용됩니다.
- 가입자의 연령 : 연령은 부부 중 나이가 젊으신 연소자 나이를 기준으로 합니다. 주택연금 월지급금은 주택가격이 동일하다면 연령이 높을수록 많아지게 되고, 연령이 낮을수록 월지급금이 줄어들게 됩니다.
주택연금 담보제공 방식 (주택연금 이용 중 담보설정방식 변경이 가능)
| 구분 | 저당권방식 | 신탁방식 |
| 담보제공(소유권) | 근저당권 설정(가입자) | 신탁등기(공사) |
| 가입자 사망시 배우자 연금승계 | 소유권 이전등기 절차필요 | 소유권 이전 없이 자동승계 |
| 보증금 있는 일부 임대 | 불가능 | 가능 |
주택연금 수령방식
- 일반주택연금 : 55세 이상의 노년층이 주택을 담보로 제공하고 노후생활자금을 평생 동안 매월 연금으로 수령
- 주담대 상환용 주택연금 : 주택담보대출 상환용으로 인출한도(연금대출한도의 50~90%) 범위 안에서 일시에 목돈으로 찾아 쓰고 나머지는 평생 동안 매월 연금으로 수령
- 우대지급방식 : 부부기준 2억원 미만의 1주택 소유자이면서, 1인 이상이 기초연금 수급권자일 경우 일반 주택연금 대비 최대 20% 더 수령
주택연금 상품종류
- 종신방식 : 정액형(매월 동일한 금액을 수령) / 초기증액형(가입 초기 일정 기간(3년, 5년, 7년, 10년 중 선택)은 정액형보다 많이, 이후에는 정액형보다 덜 수령) / 정기증가형(초기에는 정액형보다 적게 받고, 3년마다 4.5%씩 일정하게 증가한 금액을 수령)
- 확정기간 방식 : 가입연령에 따라 10년, 15년, 20년, 25년, 30년 중 선택한 일정 기간 동안 매월 동일한 금액을 수령하고 평생 거주하는 방식입니다. (대출한도의 5%를 의무설정 인출한도 설정)
주택연금 이용 시 비용 등
- 주택연금 가입 시 비용은 초기보증료, 연보증료, 대출이자가 있으며 가입 시 직접 내는 비용은 감정평가수수료*, 등록면허세(지방교육세포함) 등이 있습니다. (우대형 주택연금 가입자는 필요시 감정평가수수료 지원)
주택연금 지킴이 통장
- 주택연금 월지급금 중 최저생계비에 해당하는 금액(185만원)까지만 입금이 가능하고, 입금된 그액에 대한 압류가 금지되어 보다 안정적인 주택연금 수령을 가능케 한 주택연금 전용계좌입니다.
- 이용 가능 대상자 : 주택연금을 신규로 신청하거나 현재 이용 중인 고객 모두 신청가능 (단, 주택연금 월지급금이 185만원을 초과하는 경우, 주택연금 전용계좌(주택연금 지킴이 통장) 및 일반계좌 둘 다 주택연금 수령계좌로 등록 후 이용 필요)
- 개설 가능 금융기관 : KB, 농협, 신한, 우리, 하나, 기업, 수협, 부산, 경남, 전북, 대구, 광주, 지역 농·축협 (대출 약정 금융기관과 동일한 기관에 한해 주택연금 전용계좌 이용 가능하므로 유의)
주택연금의 장점
- 평생거주, 평생지급 : 평생동안 가입자 및 배우자 모두에게 거주를 보장해드리며, 부부 중 한 분이 돌아가신 경우에도 연금감액 없이 100% 동일금액의 지급을 보장해 드립니다.
- 국가가 보증 : 국가가 연금지급을 보증하므로 연금지급 중단 위험이 없습니다.
- 합리적인 상속 : 나중에 부부 모두 사망 후 주택을 처분해서 정산하면 되고 연금수령액 등이 집값을 초과하여도 상속인에게 청구하지 않으며, 반대로 집값이 남으면 상속인에게 돌아갑니다.
| 금액비교 | 정산방법 |
| 주택처분금액 > 연금지급총액 | 남는 부분은 채무자(상속인)에게 돌아감 |
| 주택처분금액 < 연금지급총액 | 부족분에 대해 채무자(상속인)에게 별도 청구 없음 |
※ 연금지급총액 = ① 월지급금 누계 + ② 수시인출금 + ③ 보증료(초기보증료 및 연보증료) + ④ (①,②,③)에 대한 대출이자
세제 혜택
| 시기 | 세제 감면 혜택 |
| 저당권 설정 시 | 등록면허세(설정금액의 0.2%)를 주택가격 및 보유수에 따라 감면 차등 ① 주택공시가격 등이 5억원 이하인 1가구 1주택자 : 75% 감면 ② ①에 해당하지 않는 자 : 등록면허세액이 300만원 이하인 경우 75% 감면, 300만원 초과하는 경우 225만원 공제 |
| 농어촌 특별세 면제(등록세액의 20%) | |
| 국민주택채권 매입의무 면제(설정금액의 1%) | |
| 이용 시 | 대출이자비용 소득공제(연간 200만원 한도) |
| 재산세(본세) 25% 감면 |
※ 2024년까지 지방세특례제한법 시행령으로 정하는 1가구 1주택에 한해 재산세 감면
※ 주택연금 가입주택이 5억원 이하이면 재산세(본세) 25%감면(5억원 초과주택은 5억원에 해당하는 재산세(본세) 25%감면)
※ 저당권설정 시 등록세액의 20%, 이용 시 재산세(본세)액의 20%에 해당하는 교육세를 부담하셔야 합니다.
※ ‘주택공시가격 등’은 지방세법 제4조제1항에 따라 공시된 가액 또는 시장･군수가 산정한 가액임
※ 1가구 1주택은 지방세특례제한법 시행령에서 정함
※ 등록면허세 감면은 2024년말 일몰예정
한국주택금융공사 담당부서 연락처 : 1688-8114 (주택연금부)